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房产买卖纠纷案

分类:案例集锦    时间:(2020-10-26 01:32)     点击:100

抚顺市新抚区人民法院民事判决书

(2016 )0402民初1980 

原告杨某,委托代理人郝某,

被告佟某,被告佟某,被告佟某,被告佟某,被告佟某,被告张某,被告张某,被告张某。

委托代理人沈程方,系辽宁益众律师事务所律师。

原告杨某与被告佟某、佟某、佟某、佟林、佟某、佟某、张某、张某、张某、张某房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托代理人郝某、于某,被告张某、张某、张秀芸的委托代理人暨被告张某,及被告张某、张某、张某、被告张某的委托代理人沈程方到庭参加了诉讼。被告佟某经传票传唤,无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。

原告诉称:原告与诸被告的母亲汪某某(被告一、二、三、四、五的生母,被告六、七、八、九的继母)在201067 日签订了房屋买卖协议,协议中约定甲方(汪某某)自愿将其拥有产权房屋,位于抚顺市胜利开发区,出售给乙方(原告),价格62, 000. 00 元,先付6万元,剩佘2, 000. 00元,在办理房屋产权手续时给付。甲方保证在交接前对该房屋的处理没有家庭纠纷,如交接后在家庭(甲方汪某某)中发生纠纷,由甲方承担全部责任与乙方无关,不影响本协议书的效力。原告与诸被告的母亲(继母)汪某某签订完协议后,交了 6万元房款,入住到争议房屋至今。因国家政策因素,此争议房屋系棚户区改造房,当时不允许办理产权过户,所以一直到国家允许办理产权过户手续。    20147份,原告要求变更产权手续,需要甲方配合时遭拒。其理由是:诸被告父亲(继父)张某某与诸被告母亲汪某某199310 18日登记结婚,父亲张某某200874日去世,双方子女均没有同他们共同生活。甲方汪某某以继子女不到位为由拒绝配合,为此原告有找过双方子女多次未果。甲方汪某某于2015 11月过世,原告又一次找到甲方诸子女,要求配合过户,但诸被告均以种种理由拒绝,原告无奈提起诉讼。请求判令原告与诸被告的母亲(继母)汪某某签订的房屋买卖协议有效;请求判决原、被告所争房屋(坐落于抚顺市新抚区)归原告所有;被告承担本案诉讼费。

被告佟某未答辩。

被告张某辩称:原告诉称内容与事实不符,争议房屋不是汪某某一人所有,争议房屋出售侵害了张某某子女的合法权益,争议房屋出售人汪某某的擅自出售房屋的行为是无效的。在房屋买卖过程中,汪某某及原告已经预见到争议房屋无法办理产权变更登记,所以原告预留了 2, 000.00元购房款在办理完成房屋手续时给付。依据《合同法》第五十一条的规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,合同有效。所以今天原告能够诉至法院,原因就是有权追认的人拒绝追认,汪某某作为出售人没有取得独立的所有权,所以原告与汪某某签订的房屋买卖协议是无效的。在原告办理产权过户手续时,出售人汪某某及其子女均不同意该房屋过户,依据《物权法》第一百零六条的规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:…… (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的经交付给受让人。依据《物权法解释》第十八条,物权法第一百零六条第一款第一项所称的受让人受让该不动产或者动产时,是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。请求法院确认买卖协议无效,驳回原告的诉讼请求,诉讼费由被告负担。

被告张某、张某、张某辩称:我们的意见和被告张某一致。

经审理查明:被告佟某、俾某、佟某、佟林、佟某、体某系汪某某的子女,被告张某、张某、张某、张某、张某系张某某的子女。佟某于2001613日去世,佟某系佟某的女儿。被告张某、张某、张某、张某均表示张某某已经去世,去世时尚未结婚。汪某某与张某某于199310 18日登记结婚,二人均系再婚。位于抚顺市东洲区平山街房屋一处系汪某某与张某某夫妻共有财产。20074 23日,张某某与抚顺市某房地产开发有限责任公司签订棚户区房屋搬迁产权调换协议书一份。张某某于2007429日交纳扩大面积款100.00元,于20071130日交纳扩大面积款19, 710. 00元。张某某于200874日去世。201067日,汪某某与原告签订房屋买卖协议一份,内容为卖房人(甲方)汪某某,买房人(乙方)杨某……一、甲方自愿将其拥有产权的房屋:位于抚顺市胜利经济开发区刘出售给乙方。售价为人民币 62, 000. 00整(陆万贰仟元整),乙方付给甲方60, 000. 00元(陆万元整),剩佘2, 000. 00元作为房屋过户抵押金。二、协议生效后,甲方将房屋的所有权,(动迁协议书、进户单、扩大面积收据等)交给乙方。三、本房屋在未办理完产权过户后时,甲方应一次协助办理有关房屋手续。办理产权签字时,一次性返还甲方 2,000. 00元房屋抵押金。四、甲方保证在交接前对该房屋的处理没有家庭纠纷,如交接后在家庭中发生纠纷由甲方承担全部责任与乙方无关,不影响本协议的效力。五、甲乙双方交接后,乙方有权卖房,甲方要配合乙方,不得拒绝。六、本协议经双方签字,即日起生效,如甲乙双方违约房款加倍赔偿对方损失,并负相应法律责任。七、本协议一式两份,甲乙双方各执一份。某某在该协议上签字按手印,原告在该协议上签字按手印。201067日,原告交付汪某某60, 000. 00元购房款后,汪某某为原告出具收条一张,内容为卖予杨某,并收取杨某购房款60, 000. 00元(陆万元整)。卖房收款人:汪某某,实收48, 000. 00元(肆万捌仟元整),收款人:宋某,实收1200000元(壹万贰仟元整),(注:前购房者,房屋增值款),201067。汪某某在该收条上签名并按手印。原告自述,其与汪某某签订房屋买卖协议并交付购房款后,汪某某将房屋交付原告,原告自行装修房屋并使用至今。 201155日,抚顺市棚户区改造领导小组办公室出具关于张某某家属办理房屋继承公证的函(抚棚改办字[2011] 70号), 内容为汪某某与张某某原住抚顺市新抚区,原房屋建筑面积为20. 3平方米。2007423日,张某某与抚顺胜利开发区棚改办公室签订了产权调换协议,并于2007 1130日回迁进户,安置地点为抚顺市新抚区,安置面积50. 65平方米;扩大面积金额19, 710. 00 元,现都已交齐。在办理产权证过程中,200874日张某某死亡。张某某生前未办理房屋产权证,请市公证处予以办理房屋继承公证。原告自述,因其从汪某某购买的房屋系棚户区改造房屋,无法立即办理房屋过户手续,其曾于20147月要求汪某某配合办理过户手续,但因张某某继承人被告张某、张秀芸、张某、张某不同意配合办理房屋过户手续,故没有办理房屋变更登记。汪某某于201511月去世。

另查明,原告主张争议房屋现地址变更为抚顺市新抚区。被告佟某、佟某、佟某、佟林、佟某、佟某未表示放弃继承汪某某的遗产,被告张某、张某、张某、张某未表示放弃继承张某某的遗产。

以上本院所确定的事实,有身份证(张某某、汪某某)、户口薄、结婚证、亲属关系证明、户籍信息卡、死亡医学证明书、殡仪馆收据、房产证、产权调换协议书、选房卡、配户通知单、扩大面积款收据、结算通知单、服务协议、入住验收单、房产分配图、房屋买卖协议、购房款收条、业主公约、关于张某某家属办理房屋继承公证的函(抚棚改办字[2011] 70号)及原、被告陈述等相关证据材料在案为凭。这些证据材料已经开庭质证和本院审查,可以采信。



本院认为,争议房屋属于张某某与汪某某夫妻共有财产。张某某去世后,应按继承法相关规定由享有继承权的继承人依法继承。汪某某对争议房屋享有部分所有权,其与张某某的继承人共同共有争议房屋。本案中,汪某某未经其他共有人同意,处分争议房屋,与原告签订房屋买卖协议,原告已经支付了合理的购房款且争议房屋已经交付原告使用。依照法律规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。现被告张某、张某、张某、张某依据汪某某在与原告签订房屋买卖协议时没有争议房屋的全部所有权为由主张合同无效,本院不予支持,且原告在与汪某某签订房屋买卖协议时,没有构成合同无效的法定情形,故原告与汪某某签订的房屋买卖协议有效。原告与汪某某签订的房屋买卖协议有效,当事人双方均应当按照协议约定全面履行自己的义务。卖房人汪某某的法定继承人被告佟某、佟某、佟某、佟林、佟某、佟某及张某某的法定继承人被告张某、张某、张某、张某均应履行房屋买卖协议中的合同义务,配合原告办理房屋过户手续。原告应按房屋买卖协议约定,在办理产权签字时,一次性给付被告2, 000.00元房屋抵押金。原告的其他诉讼请求因无事实及法律依据,故本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(三)》第三条,《中华人民共和国继承法》第二十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:

一、    汪某某与原告杨某于201067日签订的房屋买卖协议合法有效;

二、    被告佟某、佟某、佟某、佟林、佟某、佟某、张某、张某、张某、张某应于本判决生效之日起十日内配合原告杨某在房屋产权登记部门办理房屋(动迁前的房屋位于抚顺市东洲区,建筑面积20.3平方米,房产证号:抚房权证东第300072038号;签订棚户区房屋搬迁产权调换协议书确定的房屋地址为:抚顺市新抚区,安置面积50. 65平方米;原告主张房屋现地址变更为抚顺市新抚区。房屋地址及建筑面积以房产登记部门核定为准)过户手续;

三、驳回原告杨某的其他诉讼请求。

案件受理费1, 350. 00元,由被告佟某、佟某、佟某、体林、体某、体某、张某、张某、张某、张某各负担 135.00 元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于抚顺市中级人民法院。

本判决所依据的相关法律条款

《中华人民共和国合同法》

第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。

第五十二条有下列情形之一的,合同无效:

(一)  一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)  恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)  以合法形式掩盖非法目的;

(四)  损害社会公共利益;

(五)  违反法律、行政法规的强制性规定。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

第一百三十二条出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者

出卖人有权处分。

法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(三)》

第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

《中华人民共和国继承法》

第二十五条继承开始后,继承人放弃继承的,应当在遗产处理前,作出放弃继承的表示。没有表示的,视为接受继承。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。


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